Il Decreto Legislativo n. 139/2024, pubblicato il 2 ottobre scorso ed in vigore dal 1° gennaio 2025, introduce importanti novità per la tassazione delle caparre e degli acconti nei contratti preliminari, semplificando il calcolo dell’imposta di registro e riducendo il rischio di costi aggiuntivi non recuperabili . Le nuove disposizioni si applicano sia a chi acquista immobili soggetti a IVA sia a chi effettua compravendite esistenti.

Le principali innovazioni riguardano:

1. Aliquota unica dello 0,5% su caparre e acconti
   Fino ad oggi, acconti e caparre erano tassati in modo diverso: la caparra prevedeva già un’aliquota dello 0,5%, mentre l’acconto era soggetto a una più alta aliquota del 3 %. Con il nuovo decreto, entrambi saranno tassati allo 0,5%, con l’importo versato imputato in anticipo sull’imposta dovuta al momento della registrazione del contratto definitivo.
2. Introduzione del principio di “imposta massima dovuta”
   Il Decreto rende esplicita la possibilità di richiedere agevolazioni fiscali già nel contratto preliminare, in modo da evitare il pagamento di imposte eccedenti rispetto a quelle effettivamente dovute in fase definitiva. Questa novità si applicava finora solo alle compravendite con IVA, ma sarà ora estesa anche alle transazioni non soggette a IVA.Ciò significa che, in caso di agevolazioni previste, come quelle per la prima casa, l’imposta applicata in fase di preliminare potrà essere inferiore rispetto allo 0,5% ordinario, limitando ulteriormente il carico fiscale anticipato.

Vantaggi per i contratti preliminari

Le novità introdotte dal D.lgs. 139/2024 rappresentano un passo avanti nella semplificazione fiscale, eliminando le incertezze sui calcoli legati a caparre e acconti e riducendo i costi non recuperabili in caso di mancato accordo. La possibilità di richiedere agevolazioni già nella fase preliminare evita il rischio di pagare imposte “non recuperabili” che, fino ad oggi, venivano saldate al momento della registrazione finale del contratto.

Per chi sta per sottoscrivere un preliminare di compravendita immobiliare, sarà quindi fondamentale specificare l’intenzione di richiedere eventuali agevolazioni, come quelle prima casa, anche per acquisti senza IVA, assicurando una corretta applicazione della normativa.

Fonte: Studio Notarile Associato Gambacorta